Долевое участие в строительстве по Закону № 214-ФЗ
Закон № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят еще в 2004 году. Идеей принятия закона была защита прав покупателей строящейся недвижимости. И действительно, законопроект позволил дольщикам получить хоть какие-то гарантии.
Однако, даже принятие закона не защитило участников долевого строительства от различных форс-мажорных обстоятельств, и такое явление, как недостроенные объекты и обманутые дольщики, не сошло на нет. Дело в том, что Закон № 214-ФЗ не гарантировал того, что дом будет достроен и сдан, а также никак не страховал дольщиков в случае банкротства застройщика.
Ситуация немного улучшилась, когда в 2017 году по инициативе правительства был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. С момента учреждения Фонда, застройщики обязаны перечислять туда взносы в размере 1,2% от каждого заключенного ДДУ. В случае признания застройщика банкротом, фонд либо предоставляет средства иной строительной компании, готовой завершить проект, либо выплачивает компенсацию участникам долевого строительства.
Но самые глобальные изменения в долевом строительстве произошли в июле 2019 года, с момента вступления в силу поправок к Закону № 214-ФЗ. Речь идет о переходе на проектное финансирование.
Что изменилось в Законе о долевом строительстве № 214-ФЗ в 2019 году?
В законодательство было внесено немало поправок, существенно меняющих саму суть долевого строительства и принципы работы застройщиков:
- Введение счетов эксроу. Ранее средства дольщиков составляли более 70% бюджета строительства. По новым правилам застройщик не имеет доступа к деньгам покупателей, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. До этого момента средства находятся в доверительном управлении банка, а застройщикам предлагается тратить собственные средства на строительство, либо обращаться за кредитами в банковские учреждения.
- Появились определенные требования к застройщикам. Теперь строительная компания должна иметь как минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов с общей площадью застройки не менее 5 000 кв.м.
- Финансовые ограничения для застройщиков. Теперь строительные компании могут тратить на административные и рекламные расходы не более 10%, а на авансовые платежи подрядчикам — не более 30% от стоимости объекта.
- Ответственность застройщика. В случае нарушения сроков ввода жилья в эксплуатацию, строительная компания получает запрет на реализацию других проектов.
Фактически, поправки к Закону № 214-ФЗ означают отмену системы долевого строительства и переход к системе проектного финансирования.
